Die Große Koalition hat sich am 26. Juni auf die Reform der Grundsteuer geeinigt. Heute wird der Gesetzentwurf in erster Lesung im Bundestag beraten. Es bleibt spannend: Um eine Öffnungsklausel durchzusetzen, muss das Grundgesetz geändert werden. Das erfordert die Stimmen der Opposition.
Die juristisch umstrittene Öffnungsklausel war eines der Hauptstreitthemen im jahrelangen Gerangel von Bund, Ländern, Kommunen sowie der Immobilien- und Wohnungswirtschaft um eine neue Grundsteuer. Die SPD hatte Öffnungsklauseln immer abgelehnt, die CSU sich konsequent dafür ausgesprochen.
Jetzt ist man einen Schritt weiter auf dem Weg, die verfassungswidrige Grundsteuer zu reformieren. Sollte bis Ende 2019 eine Regelung zur Grundsteuer, wie vom Bundesverfassungsgericht verlangt, nicht vorliegen, würde die Steuer ab 2020 wegfallen. Am 16. Juni gab es dann bereits eine grundsätzliche Einigung, am 26. Juni ging der nun vorliegende Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG) durchs Bundeskabinett, bevor sich heute der Bundestag damit befasst. Später muss die Steuer auch noch durch den Bundesrat.
Keine Öffnungsklausel ohne Grundgesetz-Änderung
Nach der parlamentarischen Sommerpause, die am 7. Juli beginnt, geht es erst richtig los, denn ohne eine Änderung des Grundgesetzes wird es nicht gehen. Dabei ist die Große Koalition auf die Stimmen der Grünen und der FDP angewiesen. Insgesamt haben die Koalitionsfraktionen drei Gesetzentwürfe zur Reform der Grundsteuer eingebracht.
In dem Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Grundgesetz-Artikel 72, 105 und 125b der Fraktionen der CDU/CSU und SPD, um den es in der ersten Anhörung am 11. September gehen soll, heißt es unter anderem, dass der Bund mit einer Grundgesetzänderung uneingeschränkt die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz zur Regelung der Grundsteuer erhalten soll und zugleich werden den Ländern über eine Ergänzung in Artikel 72 Absatz 3 des Grundgesetzes eine umfassende abweichende Regelungskompetenz eröffnet.
In der zweiten öffentlichen Anhörung, die ebenfalls am 11. September stattfinden soll, geht es um die Reform der Grundsteuer selbst und außerdem um den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung. Städte und Gemeinden sollen dann einen erhöhten Satz auf baureife Grundstücke erheben dürfen.
Außerdem soll nach dem Wunsch der SPD bis Ende August ein Paket für bezahlbares Wohnen, die Schaffung zusätzlichen Wohnraums und das ökologische Wohnen auf den Weg gebracht werden.
Offene Frage: Wie hoch wird die Steuer?
Die Einigung sieht zwar eine bundeseinheitliche Regelung vor, wie von Bundesfinanminister Olaf Scholz (SPD) bevorzugt, doch da die Bundesländer mit einem eigenen Modell abweichen dürfen, bleibt offen, wie viel die Steuer am Ende kosten wird. Gezahlt wird die Grundsteuer von den Immobilieneigentümern. Sie können die Kosten über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Die exakte Höhe legen die Kommunen über ihre Hebesätze fest.
Scholz geht davon aus, dass die Städte und Gemeinden die Hebesätze "flächendeckend in ganz Deutschland dramatisch absenken". Der Deutsche Städtetag wies Spekulationen zurück, die Kommunen könnten die Reform der Grundsteuer für drastische Steuererhöhungen nutzen.
"Die Kommunen werden ihre Hebesätze so verändern, dass etwa die heutigen Einnahmen erreicht werden. Sie wollen die Reform nicht dazu benutzen, ihre Haushalte zu sanieren." Verena Göppert, stellvertretende Hauptgeschäftsführerin des Städtetages
Den Kommunen will Scholz noch ein "Druckmittel" für den Wohnungsbau an die Hand geben, wie er im April sagte: Die sogenannte Grundsteuer C für bislang unbebaute Flächen soll wieder eingeführt werden. Damit könnten ungenutzte Flächen höher besteuert werden. Die Wiedereinführung der Grundsteuer C hatten CDU, CSU und SPD im Koalitionsvertrag vereinbart. Eine Grundsteuer C gab es schon einmal, sie wurde in den 1960er Jahren abgeschafft.
Für das sogenannte "wertabhängige Modell", das Olaf Scholz für das beste hält, werden die Grundstückswerte und das Alter von Gebäuden zur Berechnung herangezogen. Dieses Modell hatten die Finanzminister der Länder bei einem ersten Treffen im Februar 2019 in einem Eckpunkte-Papier festgehalten. In der neuen Fassung können die Bundesländer nun bei der Berechnung der Grundsteuer grundsätzlich auch von der reinen Grundstücksfläche ausgehen, anstatt nach dem Bewertungsmodell zu berechnen, wie es das Bundesgesetz vorsieht. Die SPD wollte nach eigenen Angaben erreichen, dass es nicht zu einem Steuerwettbewerb zwischen den Ländern kommt. Die Abweichungen sollen zudem keinen Einfluss auf die Zahlungen in den Länderfinanzausgleich haben.
"Ich halte das für eine gute Regelung. Die Steuer wird einfacher und digitalisierbar. Dass die Bundesländer von der Bundesgesetzgebung abweichen dürfen, darf aber nicht auf Kosten finanziell schwächer ausgestatteter Länder gehen." Olaf Scholz (SPD), Bundesfinanzminister
Scholz versprach im Laufe der mehrfachen Überarbeitungen seines Entwurfs, dass die Neuregelung der Grundsteuer nicht zu höheren Steuerbelastungen für Eigentümer und Mieter führen werde. Die Umlage der Grundsteuer auf die Mietnebenkosten will die SPD komplett untersagen.
Immobilienbranche sieht Nachbesserungsbedarf
Da sowohl die Wohnungswirtschaft als auch die Immobilienwirtschaft hatten sich im Laufe der Verhandlungen immer wieder gegen das Scholz-Modell ausgesprochen. Die Verbände plädieren für das sogenannte Flächenmodell. Über die Einführung der Öffnungsklausel äußerten sich die Verbandschefs positiv.
Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen fordert weiterhin Nachbesserungen beim Scholz-Modell: Die Bodenwerte müssten aus der Berechnung für die Grundsteuer raus, so Hauptgeschäftsführerin Ingeborg Esser. Außerdem dürften nicht einzelne Eigentümergruppen durch eine verringerte Steuermesszahl bevorzugt werden. Stattdessen müsse der Nachweis tatsächlich niedrigerer Mieten als Grundlage für die Grundsteuer dienen.
"Die Möglichkeit eines Nachweises tatsächlich niedrigerer Mieten, um damit eine Absenkung der grundsteuerlichen Bemessungsgrundlage zu erwirken, soll nicht möglich sein. Damit werden Wohnungsbestände, die höhere Mieten als die Durchschnittsmiete haben, entlastet." Ingeborg Esser, GdW-Hauptgeschäftsführerin
Die Einigung auf die neue Grundsteuer ermögliche dank der Öffnungsklausel dem Hamburger Senat, seine eigenen Vorstellungen umzusetzen, äußerte sich Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) bezogen auf seine Wirkungsregion. Die Prüfung, ob Hamburg und Bayern von dieser Klausel Gebrauch machen, könne nur ein Ergebnis haben: "Ja, denn wir hatten immer andere Vorstellungen und können sie jetzt auch umsetzen", so Breitner.
Es "ist zu begrüßen, dass nun auch die Länderöffnungsklausel Einzug finden soll", bestätigte auch der Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss, Dr. Andreas Mattner. Denn dadurch bekämen zumindest einzelne Länder die Möglichkeit, die Grundsteuer in Form eines einfachen und unbürokratischen Flächenmodells zu erheben.
"Für die hierfür erforderliche Grundgesetzänderung ermuntern wir zur Zustimmung – alle profitieren davon, nicht zuletzt die Kommunen." ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner
Der Immobilienverband hofft, dass möglichst viele Länder das Flächenmodell einführen werden. Statt eines Flickenteppichs an Einzelvorschriften sollten möglichst viele Länder Bayern folgen und sich für ein Flächenmodell entscheiden, sodass es "schlimmstenfalls" zwei Modelle in Deutschland gebe, so Schick.
Grundsteuer: Eine der wichtigsten Einnahmequellen für Kommunen
Bis zum 1.1.2022 müssen die Grundstücke neu bewertet werden, danach alle sieben Jahre. Erstmals soll die neu berechnete Grundsteuer 2025 fällig werden. Aktuell werden Grundstückswerte von 1935 in Ostdeutschland und von 1964 in Westdeutschland genutzt. Die ostdeutschen Länder könnten nach Berechnungen des Steuerzahlerbundes die Verlierer bei der neuen Grundsteuer sein: "Bei unseren Beispielen gibt es zwar auch Fälle, bei denen die Belastung leicht abnimmt. Doch insgesamt fallen im Durchschnitt etwa 70 Prozent mehr Grundsteuern an", zitierte die Bild-Zeitung den Steuerzahlerbund. Die Grundsteuer ist mit Einnahmen von derzeit etwa 14,8 Milliarden Euro pro Jahr eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen.
Nordrhein-Westfalens Städtetag hat vor der ersten Lesung im Bundestag die NRW-Landesregierung aufgefordert, die von der Bundesregierung angepeilte Reform der Grundsteuer im Bundesrat zu unterstützen. Eile sei geboten, "um rechtzeitig vor Jahresende die mühsam erarbeitete Reform für eine der wichtigsten städtischen Steuern zu verabschieden", sagte der Geschäftsführer des NRW-Städtetags, Helmut Dedy, der Deutschen Presse-Agentur.