Sanierung Gemeinschaftseigentum

Ein Wohnungseigentümer, der Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel Fenster) in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, hat keinen Anspruch auf Kostenersatz.

Hintergrund: Eigentümer lässt Fenster austauschen

Ein Wohnungseigentümer verlangt von der Eigentümergemeinschaft die Erstattung von Kosten für den Austausch von Fenstern.

Die Wohnanlage besteht aus über 200 Wohnungen. Im Jahr 2005 ließ der Eigentümer in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus den 1970er Jahren durch dreifach verglaste Kunststofffenster ersetzen. Zuvor hatten schon viele andere Wohnungseigentümer in der Anlage die Fenster in ihren Wohnungen erneuern lassen. Dabei gingen sie angesichts einer Regelung in der Teilungserklärung davon aus, jeder Eigentümer müsse sich um den Fensteraustausch auf eigene Kosten kümmern.

Durch ein Urteil des BGH im März 2012 zu einer vergleichbaren Regelung in einer Teilungserklärung stellte sich heraus, dass die Eigentümer die Teilungserklärung falsch interpretiert hatten und der Austausch der Fenster seit jeher eine gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer war.

Der Eigentümer begehrt von der Gemeinschaft nun Ersatz der Kosten von 5.500 Euro, die er für den Austausch der Fenster aufgewendet hat.

Entscheidung: Keine Kostenerstattung für Sanierung von Gemeinschaftseigentum

Die Klage hat keinen Erfolg. Ein Wohnungseigentümer, der Gemeinschaftseigentum in der irrtümlichen Annahme instandgesetzt hat, er sei hierzu verpflichtet, kann keine Kostenerstattung verlangen.

Der Eigentümer kann eine Kostenerstattung weder unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag noch aus Bereicherungsrecht verlangen. In § 21 Abs. 4 und 5 WEG sind spezielle und damit vorrangige Regelungen zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums enthalten. Danach ist es Sache der Wohnungseigentümer, über etwaige Instandsetzungsmaßnahmen zu entscheiden.

Die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes haben – von den Fällen der Notgeschäftsführung abgesehen – auch dann Vorrang, wenn die Maßnahme zwingend vorgenommen werden musste. Denn auch bei zwingend notwendigen Maßnahmen bleibt den Eigentümern regelmäßig ein Gestaltungsspielraum. Es ist insbesondere ihre Sache zu entscheiden, ob sie die Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchführen und welche Handwerker sie beauftragen. Deshalb müssen die Wohnungseigentümer selbst über zwingend gebotene und keinen Aufschub duldende Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen einen Beschluss fassen.

Auch wenn ein Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er müsse diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vornehmen, besteht kein Ersatzanspruch. Ein Ausgleich nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts liefe den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider. Zwar müssen Wohnungseigentümer stets damit rechnen, dass Mängel am Gemeinschaftseigentum zu unvorhersehbaren Ausgaben führen. Sie müssen ihre Finanzplanung aber nicht darauf einrichten, im Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, aufkommen zu müssen.

Wenn eine Teilungserklärung wie hier jahrelang unzutreffend ausgelegt wurde, hätten zudem häufig viele Wohnungseigentümer einen Erstattungsanspruch. Diese Ansprüche zu ermitteln und zu berechnen würde hohen Aufwand erfordern, ohne dass ein als gerecht empfundenes Ergebnis garantiert wäre.

(BGH, Urteil v. 14.6.2019, V ZR 254/17)

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